2017-02-08 08:00聯合報 記者沈婉玉／台北報導
中華民國106年2月8日
台灣步入高齡化社會，不想年老後窮得只剩下房子，
愈來愈多年長者透過「以房養老」貸款，讓自己過個自給自足的晚年。
國內目前共有8家銀行開辦「以房養老」貸款，
其中以合作金庫銀行的市占率最高，
據了解，在合庫的「以房養老」貸款戶，
年紀最大的是一位住在新竹的老先生，每月領取2萬元「養老金」；
至於每月核貸金額最高的則出現在台北市中山區，月領20萬元。
合作金庫銀行自2015年11月推出「以房養老」貸款，
截至1月底止，核貸了549件，額度共31.68億元，
平均月付金額、貸款成數各2.5萬元、46.8％，
平均申貸年限長達21.4年。
今年合庫銀核貸目標訂為破千件，總核貸金額上看60億元。
以房養老 年紀最大99歲
據透露，合庫銀以房養老客戶中，
年齡最大的是一位家住新竹的99歲老阿公，
貸款10年，每月領取2萬元，用來補充日常生活所需。
至於月領金額最高者，也是一位老先生。
這位阿公95歲，因為房產座落在台北市中山區，
由於房價高、貸款期間又只有6年，每月可領高達20萬元。
據了解，這位老阿公很有愛心，
這筆收入除了用來支應生活支出，還拿錢出來做公益。
雙北最多 女性高於男性
合庫銀發現，辦理以房養老的區域雙北市合計占了44%；
男女比重方面，女性為54%，明顯高於男性的46%。
試算看看，你能貸多少…
至於以房養老的金額是怎麼算出來的呢？
銀行業者舉例說，有位老人的房子鑑價金額2000萬元，
辦理30年期的方案，貸款成數為5成。
1、以房養老的額度為1000萬元。2000萬 X 0.5=1000萬
2、銀行每月要支付老人2萬7千元。1000萬／（30年 X 12月=360月）
3、假設利率為2.5%。
第一個月老人需給付2萬7000 X 2.5% =675元的利息，
銀行會從養老金中扣除利息。也就是說，
老人第一個月實際拿到的養老金為2萬6325元。2萬7000-675元
合庫銀主管表示，合庫以房養老貸款規定
年齡加借款期間要大於或等於95，年長者只要意識清楚，有表達能力，
經合庫委任的律師確認申貸人了解方案內容並有意願申辦即可。
不過，依據房產的價值、貸款成數及借款期間的不同，
月領金額也會不一樣。
借久房價低 月領金額也較低
合庫銀主管說，
有位65歲的借款人要借31年，
因為房子位於北市大安區，價格超過3000萬元，每月可領取9萬元。
此外，有位高雄借款人，一退休立刻申辦35年的以房養老貸款，
因為借比較久且房產價值較低，只能月領7000元。
除了合庫，台企銀、中信銀及台新銀推出的以房養老貸款，
則是結合保險與信託機制，也就是將貸款拿去購買年金保險，
以確保專款專用、保全資產。
台企銀主管舉例，
價值2000萬元的房屋，申請台企銀以房養老貸款，
經鑑價可借款1400萬元，借款期間25年，利率為1.85%，
借款人每月約可領取3萬6750元生活費。
***************************************
李雪雯／「以房養老」真的是兼顧「自住」及「退休規劃」的好方法？
2016-06-16 12:13:17 聯合新聞網 李雪雯
中華民國105年6月16日
「我是有錢人」迷思502
6月12日的《聯合晚報》報導出，
目前負責年金規劃的行政院政務委員林萬億，
2013年曾在「愛心世界季刊」發文批評以房養老「對老人不利」，
貸款機構絕不會讓借款人占便宜。
相關新聞：以房養老 是銀髮族的虧本生意？
他以內政部初步精算結果，並以公告房屋價格300萬元為例指出，
65歲男性月領8200元，女性因壽命較長，每月平均領7100元；
75歲長者，因餘命不多，男性月領1萬3400元，女性月領1萬1700元。
但是，依照經建會的推估，2020年時，台灣男性平均餘命為78.13歲，
女性為84.18歲。如果是擁有300萬房子的男性65歲加入本方案，
平均可以領13年又2個月，每月領取8200元，總計可領129萬5600元；
至於女性，則平均可領19年又6個月，總計可領166萬1400元；
假設加入年齡是75歲，男性總計可領50萬9200元，
女性可領128萬7000元。
然而林萬億認為，
不管男女老人領到的錢，都比房屋價值300萬元，
至少少一半以上，可見貸款利息之高。
且除非房價大跌，或折舊超出預期的快，
不然，政府根本就是「賺很大」。
而根據熟悉國內、外以房養老政策與業務的
政大地政系特聘教授林左裕表示，政府單位當初會有這樣的構想，
最主要就是65歲以上國人，
「沒有退休金，但只有一棟房子」的比例實在不低。
實際以行政院主計處的調查為準，
2014年自有住宅（指住宅為戶內經常居住成員所擁有者）比率為84.0%，不住在一起的配偶、父母或子女所擁有者為4.3%，兩者合計達88.3%。
再以「民國103年國富統計」資料來看，
我國家庭部門資產土地按市價重新評估之後，
單單是房地產一項，就佔了40.25%（土地僅按公告現值計價則佔39.31%），比「人壽保險準備及退休金準備」的16.50%
與「有價證券」的16.27%，要高出一倍有餘。
也就是說，國人的財富，全都藏在這「不動產」之上。
第三，根據「中華民國102年老人狀況調查報告」顯示，
每百位65歲以上老人所保存資產類型（可複選），
除了存款（自己佔43.1%、配偶佔23.7%）之外，
就以選「房子、土地或其他不動產」為最多
（自己佔33.3%、配偶佔17.1%）。
第四，依照目前內政部對於低收入戶及老人的補助標準，
只要房地產及存款超過一定價值或金額以上，就無法順利申請得到。
以衛福部社會救助及社工司公告的
「105年度低收入戶資格審核標準」來看，
除了「平均所得」的限制外，
台灣省民眾只要「每戶不動產限額超過320萬元
（台北市限額為740萬元）」，
就根本領不到每月6115元-1萬0618元的「低收入戶生活扶助金」。
照2014年平均每戶資產530萬元的數字來看，
退休老人就算全家人口都沒有工作能力及收入
（屬「第一款」給付標準），
就一定領不到那「每月1萬0618元的生活扶助金。
所以，「以房養老」也許真的是這些「家無儲蓄或退休金，
但卻只有一棟房產」的老人，獲得一定金額生活費的唯一希望。
然而林左裕也承認，目前政府舉辦的公益型「以房養老」政策，
最大的問題還是在於
「限定無繼承人（無《民法》第1138條所規定的法定繼承人）」，
以及「抵押物有價值上限（以「公告地價」而非「實價」鑑價，
且不得超過社會救助法所定的中低收入戶標準）」。
單單是前者，就有違華人傳統「將房產留給子女」的既有觀念。
相對於限制多多的公益型「以房養老 」的乏人問津，
限制較少且條件更加優惠的商業型以房養老業務，貸款金額卻成長快速。據媒體的報導，目前已有6家公股行庫開辦「以房養老」貸款，
申貸案件近500件，預估今年底可望突破千件以上。
只不過，儘管公營行庫或民營銀行所辦理的「以房養老」業務，
可以讓逆向抵押貸款者的子女，在償還貸款之後仍保有房地產，
且是按「實價」而非「公告現值」鑑價，
但實際檢視各家商品內容後，發現仍有以下4點問題：
首先，不論貸款人平均餘命有多少年，
貸款期間最長不得超過30年。
也就是說，如果貸款人生存時間超過30年，
是有可能面臨被銀行「掃地出門」的機會。
其次，就算是按「市價」，但最多也不過是實價的七成或八成。
特別是房地產中最值錢的是土地，而非房屋，
如果民眾所擁有的土地持分不多
，真正能夠從房地產中「榨」出來的金額，也不可能太高。
再者，由於金融機構在商言商，再加上政府行事也特別小心謹慎，
都會預先考慮房屋跌下的損失風險。所以，目前承做的案例，
大多數都是集中在房價比較高的大都會區（例如台北市、新北市…），
特別是房價不易下跌的「蛋黃區」為多。那
些房產位於非都會或「蛋黃區」，但更需要一筆生活費的人，
恐怕是享受不到其中的好處。
第四，想要拿的錢多，可能就要縮短年限，讓自己承受風險。
如果擁有房產的人，擔心每月金額過低，不足以支付生活費用，
當然可以縮短貸款年限。
但縮短後，又將使貸款人面臨「生存期間超過貸款年限」的
尷尬「長壽風險」。
儘管有以上4大從民眾角度來看的問題，但仍有不少房地產業者，
就以「現在是房價低點」，
以及「自住與退休規劃一兼二顧
（買房既可自住，未來又可以透過逆向抵押房貸的方式，
讓自己手中多出一筆月退俸）」為訴求，
大力向無殼族推廣「現在是購屋最佳時機」的論點。
然而，實情果真是如此「兩全其美」嗎？
林左裕的回答是：由於現行政策對「初次購屋者」有稅負等優惠，
如果民眾負擔得起房貸金額，當然會建議買房，
至少，未來還有棟房子可以「擠」出點退休金。
但最務實的做法，就是以「負擔能力」為前提。
也就是房貸負擔，通常以月薪1/3為限，
最多不能超過月薪的1/2才行。
除此之外，林左裕也不忘提醒：
也許未來「以房養老」每月可得金額不高，
但由於逆向房貸的貸款人還住在屋子裡，
所以，至少可以節省了「租金」這項支出。
「當然，在同一房地產目前租金遠低於每月房貸的前提下，
到底哪一個划算，還有賴實際試算之後決定」，他說。
所以，筆者實際以報載新北市某3樓、10年新的公寓，
30坪每月租金1萬6000元，中等租金報酬率2%的物件
（推算合理購買房價為960萬元）為例，進行以下的試算：
假設40歲男性要買下此屋，以目前銀行普遍貸款7成為例，
總貸款金額是672萬元、自備款需288萬元。
在不同的銀行貸款利率（為了方便計算，採取20年固定利率）下，
這位男性每月的房貸還款金額分別如下：
先不考慮每月房貸金額，是否超過此男的支付能力，
等到這位男性65歲之後，假設在銀行評定房屋價值仍為960萬元
、透過逆向抵押房貸
（貸款成數同樣是7成、利率設定最優2.8%）業務，
大約每月可以獲得1萬8000元
（以上還未扣除逆向抵押房貸要支付的利息）。
但是，由於目前房價處於高檔，租金遠低於該有水準之際，
每月房貸金額會與租金支出，會產生不小的價格落差。
如果把這省下來的錢，用報酬率最低的銀行一年期定存利率
（假設最低1.1%）計算，
再加上原本要用來購買房子的288萬元自備款，
在該男65歲之前，至少可以存個25年的時間，
累積出不同金額的現金資產（請見下表）。
假設這位男性在65歲時，把所存到的錢，
直接買一張「保證給付25年」的即期年金險
（好處是最少可領25年，沒活那麼長，受益人還可以繼續領取；
若活超過25年，每年還可以領取「原年金x1%的金額」，
直到被保險人身故或110歲為止）。
那麼，他每月可以從保險所獲得的年金金額，
遠遠高於從「以房養老」所獲得的數字（請見下表三）。
就算民眾覺得購買即期年金險不划算，直接用所存的金額分30年提領，
每月可領金額也還是超過2萬6000元以上，
比「以房養老」的每月1萬8000元好上許多（請見下表四）。
當然讀者也許會說：每月房貸與租金的差額，要能夠真正省下來，
未來所領的退休金才會比「以房養老」方案划算。
且如果把退休後仍持續居住之「隱含約當房租
計算在內，也許「以房養老」可以勝出。但讀者不要忘了，
在下列變數中，也不見得「以房養老」就一定「比較優」：
首先，就算把房租（此例為1.6萬元）計算在內，或是房租已漲到2萬元，「以房養老」的每月金額，
仍舊比「只租不買、先存錢，後買即期年金」的選項還要低。
其次，以上「以房養老」的利率，是採取最優的2.8%；
而銀行定存則是採取「最低1.1%」的數字。
所以，就算房貸差額沒有全數存下來，
也不見得一定比「先努力買一棟房子，
然後退休後再用『以房養老』來換取生活費」划算。
再者，上述「以房養老」每月可得約1萬8000元，
還未考慮逆向抵押房貸還款人每月要支付的利息部分。
雖然有的銀行提供「貸款成數不超過五成」，
或是「設定每月扣息上限，為給付金額的1/3」等優惠，
可以讓貸款人「延後支付利息」。
但是，延後給付利息並不表示「永遠都不用給付利息」了。
把這些利息成本考慮進去，更可以看出「以房養老」方案的極大劣勢。
最後，以上「以房養老」業務，並沒有考慮房價下跌的風險；
而「只租不買」的選項，
還未考慮到如果投資人是採取「比銀行定存更高的報酬，
但風險不見得大的投資標的及年複利報酬率。
那麼，單從財務數字並不考慮之後的房價增值空間來看，
「只租不買」絕對會比「努力買間房」，要來得划算非常多。
《免責聲明》本專欄所提供之資訊，均由作者自行蒐集並撰寫完成，所有觀點僅為個人對市場的看法，並非任何投資勸誘或建議。若有引用數字及相關計算，均已力求精確，惟不保證其正確性，也不作為任何投保或購買的建議，對此不負任何法律上的責任。另外，本專欄版權所有，轉載請註明出處。
