中華民國105年3月29日
2016-03-29 04:32 經濟日報 記者陳美珍／台北報導
房地合一新制今（2016）年1月1日起實施，
個人以自有房地與建商合建分售或合建分成，
比照營利事業課稅的門檻已經放寬。
財政部同意，個人在新制施行後五年內，
參與與建商等合建分售案件需達三件以上，才會被視為是營業行為，
並按營利事業身分課徵房地合一獲利稅。
在財政部放寬個人與建商合建分售等建案售屋利得的課稅規定前，
個人在五年內與建商合建分售或合建分成只限一件，
第二件起即會被視為是營業行為，個人地主除需課徵所得稅之外，
還要辦理營業登記並繳納營業稅與10%保留盈餘稅。
財政部指出，配合新制自今年1月1日上路，修正後的從寬規定，
可以回溯自新制施行日起適用，以保障納稅人的權益。
配合實施房地合一課徵所得稅制度，財政部在新制施行後，
已訂定「房地合一課徵所得稅申報作業要點」以利徵稅。
日前，財政部針對個人以自有土地與營利事業合建分售或合建分成，
認屬營利事業的門檻再做修正，
其中，作業要點等18點所訂認定要件第2目，
有關個人五年內參與的興建房屋案件數，
已由現行達二案以上（自第二案起算），
修正為逾二案（自第三案起算），以茲明確。
此外，因應都市更新事業及土地重劃規範與實務，
財政部也同時修正作業要點第4點，
規範納稅人實施都市更新事業取得房屋、土地，
以及以資金參與自辦土地重劃取得的抵費地，
其取得日亦採一致化原則，即：
一、營利事業實施都市更新事業取得都市更新後的房屋、土地，
採「協議合建」方式實施者，與「權利變換」規定相同，
均以都市更新事業計畫核定之日為該房屋、土地的取得日。
二、營利事業或個人以資金參與自辦土地重劃取得抵繳出資金額的抵費地，與營利事業受託辦理土地重劃規定相同，均以「重劃計畫書核定之日」為該土地的取得日。
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解碼房地合一稅／兩時點買房產 按新制課稅
中華民國104年6月8日
2015-06-08 00:50:26 經濟日報 記者／陳美珍
前言：房地合一制完成立法，明年1月1日起實施。
經濟日報製作「解碼房地合一稅」系列報導，
介紹攸關房產移轉稅負的重要制度，
分別從基礎篇、實務篇與因應篇，詳細解碼房地合一制，
輔助讀者在明年新制施行後，充分掌握並瞭解自身的稅負權益。
①去年1月2日後取得、持有不滿二年出售
②明年1月1日後購入 依房地合一制課利得稅
不是所有出售房產的人，都要適用房地合一課稅新制。
新法明訂，合一課稅新制明（2016）年1月1日開始實施，
買進與賣出時點雙雙落在明年以後的房產，
才是房地合一新制的目標對象。
換言之，明年起雖然將要施行房屋、土地利得合併課徵所得稅的「房地合一」制，但是，目前房屋與土地分開課稅的舊制，仍會在新制施行後與之併存，形成雙軌課稅的狀態。
依立院三讀後所得稅法部分條文修正案，房地合一制課徵範圍包括：單獨出售房屋（含以設定地上權方式的房屋使用權）、同時出售房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執造的土地在內。
這些被納入按房、地利得合一課稅的房產，售屋獲利是否要按新制課稅，還須取決於房產所有權人取得及出售不動產的時點而定。
簡單來說，必須強制按新制合一課徵利得稅者有：
一、取得房產日期在明年1月1日之後，且出售時點也是明年以後的房產。
二、取得房產日期落在去（2014）年1月2日（含2日）以後的舊房產，明年1月1日房地合一施行後出售，換算持有期間不滿二年時，即使房產是在新制前取得，仍要按合一制課徵利得稅。
由此可知，不是在以上兩個時點取得的房產，明年房地合一課稅制實施時，所有權人出售房產的利得，都不會受到合一課稅的影響，仍可按照舊制分開課稅。也就是房屋交易利得課徵所得稅，土地的利得則是按公告現值課徵土地增值稅。
房地合一課稅新制施行後，土增稅維持現狀課稅不變，但在計算房屋及土地的所得稅時，屬於土地部分依土地稅法計算的土地漲價總數額，可從房地收入中扣除。
經由這套減除土地漲價總數額的過程，即使土地仍要繳納土增稅，房地合一利得只就超過土地漲價數額部分課徵所得稅，因此不會產生重複課稅問題。
另外，配合房地合一課稅，現行房屋、土地的特種貨物及勞務稅（即奢侈稅），也將在明年同步退場。屆時，持有未滿二年出售的房產，只須繳交房地合一利得稅，不必再繳納奢侈稅。
用新制或舊制...怎麼判斷？
如何判斷現有的房產，是不是房地合一新制課徵的對象，所有權人首先要確定的就是房產的「取得日期」；其次則是「賣出時點」。
以買賣為例，去（2014）年1月2日以後才買進的房產，現在都已被劃入房地合一的新制課稅圈，所有權人若能持有超過兩年以上再出售，才可以脫離新制合一課稅的範圍，按舊制分開課稅。
舉例來說，甲在2014年2月1日買進A房產，選擇在明（2016）年1月1日出售，計算甲持有A房產從「取得」到「出售」期間不滿二年，甲就要在出售A房產並辦完移轉登記次日起30天內，自行向稅捐機關申報繳納房地合一的利得稅。
反之，甲若選擇在明年3月1日出售A房產，屆時，因為持有期已跨過新舊制「交界線」，甲依法有權按舊制分開課徵利得稅，其屬於房屋部分的交易所得，可在後（2017）年5月，與其他綜合所得一起合併申報；土地部分則只須繳納增值稅，不必另繳所得稅。
再假設一例，甲取得A房產，趕在明年房地合一課稅新制前出售，此時，甲雖是按舊制分別繳納房屋及土地利得稅，但因特種貨物及勞務稅仍未退場，且甲從買進到賣出期間未滿二年，無論賺賠情形為何，甲還要按實際售價，多繳10%奢侈稅。
（基礎篇四之一）
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解碼房地合一稅／非境內居住者售屋 稅負較重
中華民國104年6月9日
2015-06-09 00:34:30 經濟日報 記者／陳美珍
與綜合所得稅稅率比較，房地合一課稅制施行後，出售房產的利得稅負最高亦達到45%。不過，與一般所得不同之處在於，房產利得稅率不是一成不變，而是根據持有期間長短，決定稅負輕重，持有超過十年以上，可按最低稅率15%繳稅。
立法院通過的所得稅法部分條文修正草案，有關房地合一課稅制的一般性稅率（即非自用住宅），依據所有權人為企業或個人、身分是境內居住者或非境內居住者，以及持有房產期間長短，分別訂有二到四級高、低不同的稅率。
以個人為例，境內居住者的適用稅率與「非境內居住者」相比，稅率級距不僅較多，還可擁有長期持有的輕稅選擇；而非境內居住者因其適用稅率的分級較少，在台售屋利得稅負，平均會較居住者為重。
依據稅法，境內居住者適用的房地合一稅率共分四級，
按其持有不動產年限依序是：
期間未達一年，稅率45%；
持有一年以上、未達二年的稅率是35%；
持有二年以上、未達十年為20%；
持有超過十年才出售，稅率降至15%。
非境內居住者出售在台持有的不動產，利得稅率只有二級，持有期不滿一年，會被課以45%最高稅率；持有超過一年，稅率降為35%。
換言之，雖然房地合一課稅制施行後，境內外居住者的最高稅負表面一致，但境內居住者只要長期持有不動產，不要在二年內從事短期買賣行為，出售房產的利得就可降至20%以下，遠較非境內居住者為輕。
既然境內與境外居住者的稅率大不相同，所謂境內居住者究竟指得是誰？按照稅法規定，境內居住者必須合乎：在中華民國境內有住所，且經常居住在我國境內；或是，在中華民國境內無住所，但在一個課稅年度內於我國境內居留滿183天者。兩項要件只要符合其中之一，即是我國境內居住者。
例如甲舉家遷美並長期在美國工作，甲在台灣留有一棟房產，依規定，只要甲在一個課稅年度內，返台並居留時間逾183天，甲就算是台灣的居住者。非境內居住之個人的適用稅率，與總機構在中華民國境外的企業完全一致，這項高稅率的設計目的，在防止外籍人士與外資企業來台炒房。至於我國境內一般營利事業的房地合一稅率維持17%，與正常營所稅率一致。
（基礎篇四之二）
註： 境內居住者定義：在中華民國境內有住所，並經常居住中華民國境內者；在中華民國境內無住所，而於一課稅年度內在中華民國境內居留合計滿183天者 資料來源：財政部單位：% 記者陳美珍／製表
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房地合一／自用住宅認定 須符四要件
中華民國104年6月10日
2015-06-10 03:52 經濟日報 記者／陳美珍
明（2015）年1月1日房地合一課稅制施行後，
出售自用住宅的獲利，享有400萬元免稅額優惠，
即使獲利超過400萬元時，課徵稅率亦只有單一稅率10%。
對持有自用住宅者而言，房地合一制施行後，
不僅享有特殊的「免稅額」優惠，適用稅率亦最低，
售屋稅負遠較一般房產最低15%、最高45%為輕。
不過並非所有自用住宅，未來都要按照新制合一課稅。
明年房地利得合一課稅時，
自用住宅的售屋利得究竟是按新制或舊制課稅，
應是出售自用住宅者在售出房產時，需要優先正確判別的事項，
如此才能正確辦理申報。
強制按新制繳納售屋利得稅的「自用住宅」，有取得時點的限制，
即只有：
明年1月1日以後購入，做自用住宅使用的房產；
以及2014年1月2日以後取得，且持有未滿二年出售的自住房產。
不在這兩個時點內取得（或出售）的不動產，
房產用途即使是自用住宅，按規定，售屋利得需按舊制課徵，
維持現狀不必合一課稅，
即土地部分只課徵土地增值稅；而房屋利得則需繳納財產交易所得稅。
換言之，只有適用合一課稅新制的自用住宅，
在計算房產利得稅（房屋及土地）時，才有400萬元免稅額可運用，
分離稅率為10%（免於合併申報）；
反之，按舊制分開計稅的房產利得，並無免稅額優惠，
房屋部分的利得，需與其他綜合所得合併申報，稅率為5%到45%不等。
其次，適用合一課稅新制的「自用住宅」，
必須符合四項要件，且缺一不可。否則，即會被歸為「非自用住宅」，
同樣無法享有新制賦予自用住宅各項租稅減免待遇。
四大要件包括：
一、個人或其配偶、未成年子女須設有戶籍。
二、持有自用住宅期間須實際居住連續滿六年。
三、持有期間不能出租或供做營業使用。
四、個人、配偶及未成年子女
在六年內只能享有一次自用住宅利得的相關課稅優惠。
同時符合四項要件者即屬「自用住宅」，合一課稅新制施行後出售，
不論房價高低，扣除取得成本、費用與400萬元免稅額之後，
若還有獲利，
需在所售房屋完成所有權移轉登記後30天內，
按10%的稅率繳納房地合一利得所得稅。
由於房地合一課稅新制採分離課徵，
因此這筆售屋利得不必再與其他綜合所得合併，
在次年5月的綜合所得結算申報期間辦理申報。
舉例來說，
甲在2016年1月1日以1,000萬元買進A房產做自用住宅使用，
並在2026年1月2日以2,000萬元出售。
甲持有A房產期間符合新制對自用住宅的各項要件，
假設甲的售屋獲利1,000萬元，
減除400萬元免稅額與200萬元相關費用後，
剩餘400萬元即要按10%稅率，繳納40萬元的售屋所得稅。
(基礎篇四之三)
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解碼房地合一稅／利得計算 掌握三原則
中華民國104年6月10日
2015-06-11 00:00:10 經濟日報 記者 陳美珍
明（2016）年起施行的房地合一課稅新制，
利得計算方式與舊制最大的不同，
就是計稅基礎是以「房屋」加計「土地」的獲利總和課徵，
且不論售價、成本與獲利，均是以實價為主。
其次，則是合一課稅後，售屋利得不再需要與薪資、股利等其他綜合所得，在每年的5月合併辦理結算申報繳稅，而是改由售屋者在完成所有權移轉登記之次日起算30天內，自動向國稅局辦理申報納稅。
總結來說，新制施行後，不動產利得所需掌握的三大原則，即：「房地合一、實價計徵、分離課稅」，其計稅公式則為：利得稅負=【房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額】x適用稅率；如出售房產為符合要件的自用住宅，還可以再加扣400萬元免稅額。
舉例來說，甲在2016年6月11日以2,000萬元買進A房產，做自用住宅使用，但2020年時決定舉家遷往海外定居，同時將A房產以2,500萬元的價格出售。
假設A房產的土地漲價總額為200萬元，相關費用100萬元，甲持有A房產因未滿六年，不符合自用住宅的利得合一課稅優惠規定，無法加扣400萬元免稅額，利得需全數計稅，稅率則為20%（超過二年但未滿十年），甲出售A房產的利得稅負為：
【2,500萬元-2,000萬元-100萬元-200萬元】x20%=40萬元
甲必須在完成A房產所有權移轉登記的次日起算30天內，向國稅局申報出售A房產的利得，並繳清40萬元出售房產的所得稅。
房地合一課稅新制實施時，取得成本與出售價格都要優先採認實價，可減除的費用則包括一切與處分房產有關的支出，並且也是按實際花費認定，例如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。
但是，目前獲准用來扣除房地合一利得的必要費用，
並不包含房產使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費，以及金融機構借款利息等。財政部認為，這些費用性質上屬於使用期間的相對代價，並非處分房產的必要支出，因此不得列為成本或費用減除。
與售屋利得相關的成本及費用，都必須在申報時提供憑證供稅捐機關查核，如果無法提出相關處分「費用」的憑據時，也可以按成交價額的5%設算費用，自利得中直接減除。
同樣的，如果出售房產者無法出示「成本」或「售價」的實際資料，稅捐機關亦會自行依查得實價直接核定。
（基礎篇四之四）
